После резкого роста цен на жилье в России рынок недвижимости замер. Одни аналитики обещают обвал рынка, другие прогнозируют взрывной рост цен. Замерли и потенциальные покупатели квартир – инвесторы и те, кому она нужна, чтобы в ней жить.
Они откладывают покупку, ожидая снижения цен, однако ожидание обвала на рынке жилья не имеет под собой никаких обоснований. Напротив, цены на недвижимость в России, и, в первую очередь, в Москве, продолжат расти. Сейчас они держатся выше отметки в 4 тысячи долларов за квадратный метр, а к концу лета 2007 года начнется очередной виток роста цен.
Излишки
В апреле 2007 года Минэкономразвития внесло в правительство уточнения к ранее сделанному прогнозу социально-экономического развития страны на 2008-2010 годы. Согласно этому документу, инфляция будет снижаться и к 2009 году составит уже 5,5-6,5 процента. Доходы россиян, напротив, вырастут. В 2007 году они увеличатся на 9,8 процента в реальном выражении, и продолжат расти, не снижая темпов. В целом по России зарплата вырастет в 2007 году на 12,8 процентов, по Москве же этот рост будет еще более существенным.
В результате, у россиян скопятся значительные средства, которые нужно будет куда-то вкладывать: ведь инфляция обесценивает запасы “под матрасом” примерно на 10 процентов в год.
Но проблема в том, что вкладывать в России фактически некуда. Играть на бирже многие не решаются из-за высокого риска. Вклады на банковские депозиты высокой доходности не обеспечивают. Остается недвижимость, которая, по мнению экспертов, до сих пор остается лучшим инвестиционным инструментом в России.
Ипотека
Снижение инфляции в перспективе приведет к снижению ставки ипотечного кредита. Парадокс в том, что повышенный интерес к ипотеке, в свою очередь, подстегнет цены на жилье.
По прогнозам Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), объем выданных ипотечных кредитов по итогам 2007 года составит 291 миллиард рублей. По словам генерального директора АИЖК Александра Семеняка, к 2010 году ставка снизится до 8 процентов по сравнению с нынешними 10-11 процентами годовых.
В свою очередь, управляющий новосибирским филиалом банка “Сибконтакт” Александр Лубенцев полагает, что ставки будут снижаться в среднем на один процент в год: именно такой уровень обеспечивает нормальное развитие ипотеки. Ставку регулирует сам рынок. В тех же США, где инфляция крайне низкая, ипотечные ставки превышают ее, и составляют порядка 6 процентов.
Развитие ипотеки стимулирует и государство, которое видит в ней единственную возможность решения жилищных проблем россиян. По словам первого вице-премьера Дмитрия Медведева, в 2007 году воспользоваться ей, благодаря снижению ставок, смогут уже 17 процентов россиян против 10 процентов год назад.
Впрочем, те, кто берет ипотеку сейчас, тоже получат немалый доход. По данным Центра макроэкономических исследований (ЦМЭИ) консалтинговой компании БДО Юникон, инвестиции в недвижимость в Москве за год принесли реальную рублевую доходность порядка 70 процентов.
И закономерный итог
Все эти факторы – снижение инфляции, рост благосостояния, растущая популярность ипотеки – сказываются на российском рынке жилья однозначно. Его ожидает очередной неминуемый виток роста. И начнется он, по прогнозам аналитиков, уже в конце лета – начале осени. Так считает, например, руководитель аналитического центра “Индикаторы недвижимости” Олег Репченко. “Немало аналогий, когда после активного ценового роста рынок находился в стадии коррекции, потом наступало оживление, рынок приходил в более активное состояние”, – говорит он.
Конечно, отдельного разговора заслуживают регионы “высокого спроса” – в первую очередь, московский. Сильнее всего до конца года вырастет в цене жилье в ближайшем Подмосковье. По словам замгендиректора компании Delta Estate Павла Пряникова, к концу года разница между жильем на окраине Москвы и средним по качеству в ближайшем Подмосковье практически исчезнет. Цены установятся на уровне 3600–3800 долларов за квадратный метр.
В Москве же дать толчок росту цен на квартиры, как не парадоксально, поможет забота мэрии о социально незащищенных категориях горожан. В 2007 году масштабы строительства в Москве останутся на прежнем уровне, а вот объем социального жилья решено увеличить на 24 процента. Это означает сокращение предложения на рынке, в результате чего квартиры за год могут вырасти в цене на 30 процентов.
Хуже всего то, что это общая тенденция для России. По оценке Всемирного банка, жилья в стране катастрофически не хватает. И сохранится эта ситуация до 2010 года. “Жилье остается дефицитным товаром, а цены являются ответом на этот дефицит”, – говорит в этой связи финансовый директор компании “МИЭЛЬ-недвижимость” Евгений Плаксенков. Поэтому тем, кто задумывается о приобретении недвижимости, лучше сделать это сейчас, пока не закончился период стабилизации. До этого момента ждать осталось совсем недолго.
