Первый квартал года традиционно считается периодом, когда можно не только однозначно подвести итоги развития бизнеса за прошедший год, увидеть тенденции начавшегося года, но оценивать первые результаты реализации выбранной бизнес-модели участника рынка в новом году и с учетом новых реалий рынка.
О том, что происходит с рынком ипотечного кредитования в настоящее время, ожидания от рынка в 2015 году, как работать с потребителями в «условиях туманности рынка», что способствовало столь бурному развитию ипотеки в 2014 году и есть ли намек на повторение этого сценария в ближайшем будущем, портал «Новости Банков» обсудит с первым заместителем Председателя Правления Банка Жилищного Финансирования Игорем Жигуновым.
— Игорь Витальевич, первый вопрос, как вы оцениваете итоги прошлого года. Все эксперты говорят о существенном росте рынка ипотечных программ, чем он был обусловлен на ваш взгляд?
— Действительно, 2014 год стал рекордным для современного рынка ипотечного кредитования в РФ: объем выданных кредитов превысил 1,75 трлн рублей, а число выданных за год кредитов превысило 1 миллион сделок. Данный рост был обусловлен несколькими факторами.
Во-первых, широким предложением кредитных программ банков первые 9 месяцев года и стабильно высоким спросом со стороны населения. Люди стараются приложить все свои усилия, чтобы купить недвижимость на фоне курсовых колебаний. Ипотека – хороший и уже привычный для россиян инструмент. В крупных городах цена недвижимости столь высока, что не представляется возможным накопить всю сумму сразу, проще взять в долг у банка.
Во-вторых, приемлемыми условиями кредитования – до повышения ключевой ставки в декабре 2014 года, ставки по ипотеке были доступны многим потребителям. На что смотрит заемщик, когда выбирает банк? На процент по кредиту, уровень первого взноса, требования к подтверждению дохода и приобретаемой недвижимости. В прошлом году на рынке была масса программ как по социальным категориям потребителей (включая военную ипотеку, программы с субсидиями материнским капиталом, социальную ипотеку по федеральному стандарту и т.д.), масса программ кредитования приобретения квартир в новостройках, ряд кредиторов предлагали программы с минимумом заявительных документов клиента, активно развивались программы кредитования под залог уже имеющейся у населения недвижимость на цели ремонта, благоустройства и т.д. Круг людей, которые потенциально могли взять ипотечный кредит, был достаточно широк.
В-третьих, нельзя забывать про девальвацию рубля. Чтобы сохранить свои рублевые сбережения, люди вкладывали деньги в недвижимость, второй после вкладов понятный для потребителя в РФ инструмент. В течение года мы заметили несколько таких волн, самая крупная, конечно, была в 4 квартале 2014 года, когда был отмечен пик потребительского спроса на новостройки и ипотечные кредиты.
— Получается, что 2014 год стал годом качественного роста рынка ипотечного кредитования в стране. Как начался этот 2015 год?
— Не только годом роста рынка выдачи ипотечных кредитов, но и годом успешных программ секьюритизации ипотечных активов в РФ, было введено рекордное количество нового жилья в строй в стране. Что дало рынку дополнительный позитивный темп в развитии. Это серьезная динамика после «спада» 2009-2010гг. Рынок повторяет ряд закономерностей «по кругу».
С начала 2015 года «картинка» поменялась значительно. Серьезное сокращение кредитных предложений банков и рост ставок на многих сегмента: кредитование малого и среднего бизнеса, потребительское кредитование населения, ипотечные кредиты. Также на лицо снижение реальных доходов населения на фоне роста потребительских цен и сокращения занятости по текущей статистике января-февраля, достаточно высокий уровень ставок привлечения ресурсов банками и соответственно выросшие почти в 1,5 раза среднерыночные ставки по кредитам на покупку жилья.
Количество заявок на покупку жилья снизилось в разы, а вот количество обращений за кредитами под залог недвижимости стало расти. Что связано прежде всего с сокращением и дороговизной оставшихся программ кредитования малого бизнеса и потребкредитов населению. На этом фоне, кредиты под залог квартиры являются для большинства более простым и дешевым способом получить серьезные суммы денег (до нескольких миллионов рублей) быстро и с относительно небольшой платежной нарузкой. Для примера, при потребкредите в 1 000 000 рублей по ставке 35% годовых и сроке 3 года клиенту пришлось бы сейчас платить каждый месяц около 45 000 рублей, а взяв вместо обычного потреба кредит под залог недвижимости клиент получит ту же сумму но под ставку вдвое ниже (около 16%) и с большим сроком (до 20 лет), что снизит платеж по кредиту почти втрое до 14 000 рублей. Согласитесь – разница серьезная.
— При каком уровне ключевой ставки можно говорить о восстановлении объемов рынка ипотечного кредитования?
— Вопрос не только в ключевой ставке. Прежде всего вопрос в стоимости ресурсов для банков и наличию их на долгосрочной основе. Во-вторых, важен уровень доходов населения. Пока происходит не рост, а его «реальное» снижение на фоне инфляции. В третьих, сопоставимость уровня дохода с ценой жилья. В современной России эти цифры пока далеки от «адекватного уровня». Поэтому важно понимать, что даже при ставке ипотеки в 6% годовых и стоимости обычной 2-х комнатной квартиры например в 7 миллионов рублей (на примере окраин Москвы и ближнего Подмосковья «эконом класса») платеж по кредиту на 20 лет будет около 97 000 рублей, что под силу далеко на каждой российской семье. Поэтому есть понимание «психологического» порога ставки – это по мнению разных экспертов уровень в 14-15%, и «эффективного для обслуживания долга» – здесь ставки выше 20% уже «заградительные».
В любом случае для серьезной активизации рынка уровень рыночных кредитных ставок должен быть не выше 10-11% годовых в рублях, что должно быть производным рынка, а не форматом «субсидий». И еще важно понимать – что вопрос не только в ставках для населения, но и наличию кредитных программ для застройщиков, и именно строительный сектор сейчас нуждается в поддержке как формирующий качественное предложения нового жилья далее на рынок страны.
— Можно ли говорить о том, что некоторые категории граждан остались за бортом? Если раньше они присматривались к ипотеке, то сейчас даже и не мечтают о покупке квартиры?
— Государство и банки делают все возможнее, чтобы ипотека оставалась доступной большинству экономически активного населения. Сейчас появились не только программы с учетом нового рынка ставок для новых клиентов, но и программы помощи текущим заемщикам, реструктуризации и поддержки. Что важно как элемент «социальной стабильности» в обществе. Общество положительно оценило уже те основные шаги, которые государство предпринимает в этом направлении. В частности, было решено выделить 20 млрд рублей на субсидирование процентной ставки по ипотеке, которая должна составить 13%. По предварительным расчетам этого может хватить на 330 000 кредитов общим объемом 400-500 млрд рублей, начата программа АИЖК по «Найму правом выкупа», банки проводят собственные программы реструктуризации. Кроме того, на рынке продолжаются программы кредитования для целого ряда получателей помощи в рамках соцпрограмм (субсидии, маткапитал, военная ипотека).
В Банке Жилищного Финансирования всегда работали с «социальными категориями граждан», теми кто использует различные виды субсидий или средства материнского капитала. Мы сохранили эти программы, сделав привлекательным первый взнос по кредиту. На сегодняшний день он составляет 20%. Все таки эти категории граждан очень чувствительны к данному параметру.
— Как банки планируют работать в столь непростое время? Можно говорить уже сейчас о тенденции замедления темпов ипотеки?
— Как уже отмечали, периодически рынок повторяет свои изменения «по кругу». Участники в любом случае учитывают реалии рынка и меняют свои бизнес модели. Скорее всего в 2015 году рынок не покажет такой динамики как в 2014 году, но вполне может открыть новые инструменты и программы для населения и предпринимателей. Как пример, уже ранее отмеченные программы залогового кредитования под недвижимость. Плюс в том, что это актив, который населения пока еще не использует. А потенциал его – огромен.
Как банки будут работать в период так называемого «нестабильного рынка»? Постепенно рынок будет восстанавливать баланс. Банки с одной стороны не заинтересованы держать высокие ставки по кредиту, искусственно ограничивая спрос, с другой стороны – важна стоимость ресурса и рентабельность бизнеса, учет уровня рисков. Конечно, некоторые программы пришлось убрать из линейки предложений – кредитование загородной недвижимости, коммерческой недвижимости, так называемый стрит-ритейл.
Как банки будут работать в «так называемый кризис»? Кто то ограничит программы, а кто то пересмотрит, расширит целевые аудитории. Направление «залоговых кредитов на разные цели» только набирает обороты. И безусловно со временем такой кредит будет столь популярным в нашей стране как и «классическая ипотека». В условиях сокращения потребительского и МСБ-кредитования, кредитование под залог существующей недвижимости (на ремонт, благоустройство, новостройку, бизнес и т.д.) может быть прекрасной альтернативой.
Также будут для определенной категории продолжать быть доступными кредиты на приобретение жилья, в том числе для получателей субсидий, маткапитала, а также в рамках федеральных программ обеспечения жильем российских семей.
— И заключительный вопрос. Как вы оцениваете перспективы ипотеки в ближайшие 2-3 года.
— Мы хоть и умеренно-консервативно, но с определенной долей оптимизма смотрим в будущее. Рынок и объемы ипотечного кредитования – показатель уровня развития экономики страны, Финансовых услуг, строительного сектора, уровня благосостояние домохозяйств. Если посмотреть отрезок в 10 лет: с 2004 по 2014 год, то доля сделок с ипотекой из года в год росла. В 2014 году на первичном рынке она составляла до 30-50% (в зависимости от региона), на вторичном до 20-40% объема сделок, хотя в доле ВВП страны этот показатель пока еще «мизерный». И это – большой потенциал рынка далее.
Безусловно, в этом году (при неизменности ситуации в экономике) будет снижение объемов классического ипотечного кредитования, уже видна эта тенденция. Вполне возможно, при благоприятных экономических факторах рынок будет восстанавливаться не один год, но может быстро начать «набирать обороты» при первых же позитивных факторах (снижение стоимости ресурсов, повышение уровня занятости населения и доходов, восстановление рынка фондирования ипотеки, адекватное по условиям и ставкам финансирование строительства).
