Сегмент качественных торговых центров Москвы переживает не самые лучшие времена. Трафик значительно снизился из-за ухода западных брендов и падения доходов населения. На этом фоне у районных и некачественных проектов, наоборот, дела идут успешно. Значительного оттока арендаторов в них не наблюдается, а трафик сохраняется, а то и растёт. Эксперт рынка Артём Филипов объяснил, чем различаются качественные и некачественные ТЦ.
Артём Филипов, директор агентства коммерческой недвижимости Filipov Capital:
– С моей точки зрения, качественные от некачественных торговых центров отличаются наличием парковок, подъездных путей для крупногабаритного транспорта, наличием грузовых и пассажирских лифтов, наличие концепции, расположением и размерами. Также стоит отметить, что можно говорить про отличие ещё и в сфере управления. Обычно всё-таки качественные проекты имеют управляющую компанию с именем.
К некачественным проектам можно отнести небольшие торговые центры площадью от 3 до 7 тыс. квадратных метров, где нет какой-то концепции, а площади заполняются по принципу лишь бы не пустовало. Также обычно в таких проектах нет речи про какие-то развлечения.
Однако, как показала практика последних лет, такой формат небольших торговых центров у дома выигрывает в споре за клиентов у огромных моллов. Это связано с пандемией, которая не успела закончиться, и тут же началась СВО из-за которой ушла куча брендов и компаний, которые генерировали огромный трафик в крупных торговых центрах. Так, если речь про маленькие ТЦ площадью 3 тыс. кв., то ушедшие продукты можно заменить другими продуктами, ушедшую одежду можно заменить другой аналогичной одеждой, а когда площадь 100 тыс. кв. и при этом уходит условная Zara и ещё ряд брендов, то заменить такие огромные магазины крайне сложная задача.
Также к недостаткам больших ТЦ можно отнести ещё и огромные налоги, дорогое обслуживание, большая кадастровая стоимость. В связи с этим будь я инвестором, то дважды подумал, прежде чем, вкладываться в огромные проекты. Если у тебя ТЦ 1 тыс. кв. метров, то ты сам себе хозяин и можно оперативно менять решения и подходы для работы, а если у тебя 1 тыс. кв. в рамках торгового центра размером в 10 тыс. кв., то в случае если что-то пошло не так, то из проекта и не выйти, и не продать.
Если говорить про различие договоров в больших торговых центрах и небольших проектах, заключается в том, что в моллах соглашения на 50 страницах, прописаны большие штрафы, за нарушение концепции, за нарушение дизайн-проекта, за любые мелочи. Например, зайти в большой комплекс нужно сделать ремонт с помощью специалистов, которые дадут в этом ТЦ и цена услуг этих специалистов может в три раза отличаться от тех же услуг на рынке, по их требованиям и нормам, всё нужно с ними согласовать. Например, в нашей практике процесс подписания договора с одним из крупных ТЦ в Москве занял 8 месяцев из-за того, что согласовывалось всё вплоть до цвета дверных ручек. Таким образом, для арендаторов процесс открытия точки в большом ТЦ значительно сложнее, чем в небольшом комплексе.
Кроме того, в крупных ТЦ обычно договоры долгосрочные от 5 лет, а уведомить о съезде нужно чуть ли не за полгода, а если съедешь раньше, то сразу приходит множество штрафов. В небольших проектах договоры похожие, но они сильно проще. Владельцы таких проектов не лезут в бизнес, в концепцию, в товар.
Чаще всего небольшие проекты продаются как ГАБы. То есть люди покупают помещение готовят его к сдаче и сдают, а затем уже выставляют на продажу. Например, мы как раз вчера купили проект недостроенного комплекса площадью 1,3 тыс. кв. м., где у владельца просто не хватило средств на его достройку. В наших планах довести его до состояния ГАБа и продать в 2 раза дороже.
Сейчас ключевое преимущество больших ТЦ заключается в том, что можно найти всё в одном месте, включая развлечения, детей пристроить в какой-то развлекательный центр.
