В III квартале 2023 года на рынке были зафиксированы первые предпосылки к изменению основных тенденций последних 1,5 лет. В июле-сентябре аналитики компании PIONEER фиксировали восстановление покупательской активности, после достаточно продолжительного периода стагнации. Увеличение спроса в III квартале 2023 г. привело к небольшому снижению объема предложения – до уровня конца прошлого года. Цены в проектах начали более динамично демонстрировать тенденцию к росту, в том числе на фоне пересмотра размеров максимальных дисконтов в сторону уменьшения. Однако говорить о формировании новых векторов пока рано.
Спрос
На протяжении III квартала 2023 г. наблюдалось увеличение покупательской активности. Так, по итогам июля-сентября 2023 года объем реализации квартир и апартаментов был зафиксирован на отметке более 1 млн м2. Относительно II квартала 2023 года показатель вырос более, чем на треть. По сравнению с аналогичным периодом 2022 г. объем реализации увеличился еще более значительно – +42%.
Высокая покупательская активность обусловлена несколькими факторами: волатильностью рубля, изменениями ключевой ставки и условий ипотечного кредитования и т. д.
Предложение
На протяжении всего 2022 г. на рынке четко прослеживалась тенденция к росту объема предложения. В первом полугодии 2023 г. показатель перешел в стадию стагнации и в III квартале тренд изменился; объем предложения продемонстрировал снижение на -6% за квартал до 2,7 млн м2, сообщает отдел аналитики и маркетинговых концепций компании PIONEER.
Прежде всего, сокращение объема предложения обусловлено увеличением покупательской активности. Также стоит отметить и небольшое снижение девелоперской активности на рынке. С июля по сентябрь 2023 года продажи открылись в 11 новых проектах (еще в 6 началось бронирование квартир). Всего с начала года на рынок вышло 36 комплексов, тогда как годом ранее за аналогичный период застройщики вывели на рынок 50 ЖК, за 9 месяцев 2021 г. – 41 ЖК.
Структура спроса
В III квартале 2023 года доля бизнес-класса впервые превысила долю комфорт-класса в структуре спроса на рынке новостроек Москвы, информируют в PIONEER. Традиционно основной спрос приходился на объекты комфорт-класса, однако в прошедшем квартале покупательская активность в сегменте бизнес-класса резко выросла. Доля сегмента в общей реализованной площади увеличилась до 49%, а на комфорт-класс впервые стало приходиться меньше половины продаж – 43%.
«С развитием рынка новостроек и ростом уровня конкуренции девелоперы уделяют все больше внимания формированию высококачественного продукта, который позволяет позиционировать проекты в более дорогом сегменте. Как итог, в течение последнего года проекты комфорт-класса выходят на рынок Москвы в старых границах все реже: в январе-сентябре 2023 г. продажи были открыты лишь в 5 жилых комплексах комфорт-класса, тогда как за аналогичный период 2022 и 2021 гг. на рынок было выведено по 15 проектов», – отметил директор по аналитике и маркетинговым концепциям компании PIONEER Евгений Межевикин.
Цены
В III квартале 2023 г. цены на квартиры уверенно демонстрировали положительную динамику во всех сегментах. Наибольшая динамика отмечена в комфорт- и премиум-классах, где цены выросли на +8%. В бизнес-классе за последние три месяца показатель увеличился на +4%, в элитном – на +2%.
Именно в III квартале 2023 г. застройщики начали более сдержанно подходить к акционной и скидочной политике. На протяжении последних 1,5 лет дисконты в среднем находились на уровне 15–17% и доходили до 30–40% в отдельных проектах. В конце сентября размер предлагаемых дисконтов в среднем снизился до 10–12%.
Как результат, по итогам III квартала 2023 г. была отмечена положительная динамика средней цены 1 квадратного метра квартир на уровне +7% за квартал.
Повышение цен на апартаменты пока встречается не так часто, как на квартиры. Кроме того, есть примеры небольшой корректировки цен в сторону уменьшения. В итоге средняя цена на апартаменты за квартал уменьшилась на -3%, тем самым сократив разрыв в цене между квартирами и апартаментами.
