Захар Вальков, генеральный директор индустриального парка “Северные Врата” девелоперской компании RDS, о том, почему для крупных логистических проектов главным вызовом стала работа в условиях множества изменяющихся факторов, как менялась отрасль за последние годы и почему сегодня конкурентоспособность склада нельзя оценивать по одной средней ставке аренды.
Рынок складской недвижимости Московского региона только за последние два года пережил резкую смену условий. В 2024 году свободных качественных площадей практически не было: вакансия в прямой аренде опустилась до 0,1%, а с учетом субаренды составляла 0,7%. Арендаторы выбирали из ограниченного объема готового предложения, заключали сделки на этапе строительства и корректировали планы развития под доступные площади.
Дефицит отразился на ставках. В 2020 году средняя ставка аренды на качественные склады в Московском регионе составляла 4 000 руб. за м2 в год без НДС и операционных расходов. В 2024 году она достигла 12 000 руб. за м2 в год.
В 2025 году ситуация начала меняться. За год в Московском регионе ввели 3,5 млн м2 складских площадей, а по итогам 2026 года объем нового строительства оценивается примерно в 4 млн м2. Вакансия с учетом субаренды выросла с 0,7% в 2024 году до 4,3% в 2025 году и достигла 6,9% по итогам девяти месяцев 2026 года. NF Group прогнозирует ее снижение до 5,5–6% к концу года и до 4,5–5,5% в 2027 году. По данным консультантов, средняя ставка аренды по итогам девяти месяцев 2026 года составила 10 140 руб. за м2 в год; к концу года она может снизиться примерно до 9 500 руб. за м2.
Эта динамика показывает, насколько быстро меняется рынок. При этом средняя ставка все меньше объясняет ситуацию в конкретной сделке. На стоимость и эффективность объекта влияют локация, возраст и технический уровень здания, инженерия, доступные электрические мощности, параметры территории и скорость запуска операций. Современные объекты в стратегической локации и склады старого фонда в неудачной локации могут относиться к одному рынку, но решать для арендатора совершенно разные задачи.
Крупные логистические и индустриальные проекты реализуются на длинном горизонте. Большой мультиформатный парк развивается очередями в течение нескольких лет, и за это время меняются стоимость финансирования и строительства, поведение арендаторов, логистические маршруты, параметры спроса, требования к объектам и скорость принятия решений со стороны бизнеса.
В этом состоит главный вызов для девелопера сегодня. Необходимо построить качественный объект и вывести его на рынок, а для этого постоянно управлять множеством факторов, корректировать параметры следующих фаз, сохранять финансовую устойчивость проекта, поддерживать качество продукта и предлагать рынку решения, актуальные именно в момент ввода очередного корпуса.
За последние пять лет рынок уже прошел через несколько совершенно разных периодов. Но пятнадцать–двадцать лет назад, когда мы реализовывали первые крупные складские комплексы, вызов был другим: рынка качественных складов в его сегодняшнем понимании практически не существовало. Не было достаточного объема современных объектов, привычных стандартов проектирования, инженерии, управления и работы с арендаторами. Девелоперам приходилось формировать продукт, объяснять его ценность клиентам, развивать инфраструктуру вокруг площадок и выстраивать доверие к долгосрочной аренде.
Тогда отсутствие качественного предложения было одновременно вызовом и возможностью. Спрос со стороны логистических операторов, дистрибьюторов, производителей и ритейла рос, а готовых решений было немного. Сегодня рынок стал зрелым и разнообразным. У арендаторов появился выбор, а у девелоперов – необходимость точно понимать, для кого и под какие задачи создается каждый объект.
Поэтому средняя арендная ставка, средняя вакансия или средний объем ввода не могут быть единственными ориентирами. Они показывают общую динамику, но не отвечают на вопрос, насколько конкретный объект соответствует операционной модели клиента.
Один склад может располагаться на первой линии ключевой трассы, иметь доступ к ЦКАД, современные инженерные решения, достаточные мощности, качественные полы, необходимое количество доков и продуманную территорию. Другой может уступать ему по локации, техническим параметрам и возможностям для организации операций. Формально оба объекта могут относиться к одному сегменту, но для арендатора это разные продукты с разной экономикой.
Конкурентоспособность индустриального парка сегодня определяется общей эффективностью для бизнеса. Важны скорость запуска, эксплуатационные расходы, возможность разместить сортировочную или производственную технологию, транспортная сеть, безопасность, качество инфраструктуры и возможность расширяться в рамках одной локации. Площадка может иметь более высокую заявленную ставку, но быть выгоднее для арендатора за счет меньших операционных расходов и отсутствия инвестиций в адаптацию объекта.
В этих условиях хорошо показывает себя модель поэтапного развития индустриального парка. Она позволяет учитывать актуальный спрос и запросы резидентов на каждой стадии реализации: предлагать готовые блоки для быстрого запуска, предусматривать индивидуальные решения для производства и логистики, а также создавать возможности для дальнейшего расширения компаний в рамках одного проекта.
Индустриальный парк «Северные Врата» расположен на Дмитровском направлении, в одном из ключевых промышленно-складских коридоров Московского региона, с доступом к А-107 и ЦКАД. Север остается значимым логистическим хабом, при этом объем качественного предложения здесь заметно ниже, чем на юге Московского региона.
Однако сильная локация -это только часть продукта. Арендаторам важна готовность объекта к работе: современная инженерия, технические характеристики, энергоэффективность, возможность быстро настроить процессы и соответствовать внутренним корпоративным стандартам.
Для девелопера задача заключается в том, чтобы постоянно держать в фокусе экономику проекта, темпы строительства, состояние спроса, запросы потенциальных резидентов, развитие инфраструктуры и доступность финансирования. Важно вовремя корректировать параметры каждой фазы, сохранять качество продукта и темп реализации.
Успех большого индустриального парка зависит от того, насколько профессионально команда видит изменения и адаптирует стратегию. Будущее за проектами, которые предлагают бизнесу готовое, надежное и понятное решение для развития операций.
Иллюстрация, создана с использованием ИИ
