Начальник Службы розничного кредитования банка “Московское ипотечное агентство” Наум Либкинд в очередном интервью порталу «Новости Банков» дал советы покупателям квартир в ипотеку на первичном и вторичном рынке жилья.
— Скажите, какие риски существуют у заемщиков, берущих кредит на покупку жилья на первичном рынке?
— Стандартный риск — дефолт застройщика и неисполнение им взятых на себя обязательств. В данном случае (с бОльшей долей вероятности) заемщик не становится в дальнейшем собственником объекта недвижимости, в то же время, ему необходимо исполнять взятые на себя обязательства по оплате кредита. В тоже время, последние изменения в законодательстве, регулирующем долевое участие в строительстве, обязывает застройщиков предоставлять дополнительную гарантию исполнения своих обязательств:
- поручительство банка в порядке, установленном статьей 15.1 214-ФЗ
- страхование гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения участнику долевого строительства по договору участия в долевом строительстве.
Стоит отметить, что новации в законодательство распространяются на отношение по регистрации первого Договора долевого участия в строительстве в 2014 году. В 2014 году, мы скорее всего будет видеть продажи по старому законодательству. По логике указанных новаций – гарант либо поручитель берут на себя риски, связанные с исполнением застройщиком своих обязательств. Однако пока практики таких отношений еще нет.
— На какие положительные стороны может рассчитывать клиент, берущий кредит на недвижимость первичного рынка?
— Разница в ощущениях — почти как с автомобилем — вы сели в машинку в салоне — она пахнет «новьем», также и домами – все новое, соседи в новом доме как правило состоятельные люди, во всяком случае, в новостройке не купит жилье человек, ведущий антисоциальный образ жизни. Кроме того, выгода в стоимости — как правило, на ранних стадиях строительства стоимость прав требований на квартиру существенно ниже, чем на готовое жилье.
Однако придется подождать несколько лет, прежде чем достроят, оформят все права и т.д. Еще немаловажный фактор, если клиент приобретает объект у компании застройщика, согласованного банком, то банк проводит проверку финансовой состоятельности данной компании. Риск дефолта застройщика сводится к минимуму. Также вопрос гарантий заемщиков определен все тем же Федеральным законом, предусматривающим страхование рисков.
— Чем выгоден вторичный рынок жилья?
В квартиру на вторичке сразу можно въехать и жить. Почти отсутствует риск потери денег. Заемщик сразу становится собственником объекта недвижимости. Ставка по ипотечным кредитам на вторичном рынке недвижимости, как правило, ниже ставки кредитования объектов на этапе строительства. Данный факт обусловлен тем, что банк сразу становится залогодержателем по кредитному договору, таким образом, уменьшает свои риски.
— Каких рекомендаций стоит придерживаться заемщикам, собирающимся взять кредит на покупку строящегося жилья?
— Доверяй но проверяй — лучше узнать побольше про прошлые заслуги застройщика. Они конечно не могут являться 100% гарантией получения планируемого результата, но все же это лучше чем ничего. Также некую защиту дают объекты, реализуемые в рамках действующего законодательства о долевом строительстве. Имеет смысл выбирать объекты согласованных в банком компаний, объекты которых аккредитованы и на которые банк предоставляет ипотечные кредиты.
— Что делать в том случае, если клиент уже взял кредит, но подрядчик по каким-то причинам оказался неликвидным?
— Если заемщик приобретает права на объект по договору о долевом участии в строительстве, то необходимо руководствоваться ФЗ-214. Все риски, связанные с этим, обязаны страховаться.
— Предоставляют ли банки страхование рисков, связанных со строящимся жильем?
— В теории Банк может предоставить банковскую гарантию, на практике банковские гарантии в строительстве жилья используются не часто. Кроме того, зачастую Банки кредитуют самого застройщика на строительство конкретного объекта: в этом случае Банки контролируют ход стройки и расходование средств. Это обстоятельство также привносит некий элемент защиты дольщика. Кроме того, существует страхование рисков в страховой компании.
— В каких случаях процентная ставка по кредиту может меняться?
— По практике, банк устанавливает более высокую процентную ставку на тот период, пока приобретаемый объект недвижимости не будет оформлен в качестве залога. После регистрации ипотеки необходимо предоставить в банк необходимую документацию и ставка будет снижена. Данный вопрос должен быть отражен в программе кредитования, а также прописан в кредитном договоре, один из экземпляров которого остается на руках заемщика.
Также банки, учитывая риски, могут увеличить процентную ставку в случае отказа заемщика от страхования определенных рисков. Данная информация также должна быть отражена в описании кредитного продукта и зачастую присутствует в кредитном договоре.
