Начальник Службы розничного кредитования банка «Московское ипотечное агентство» Наум Либкинд в очередном интервью порталу «Новости Банков» рассказал про изменение спроса на новостройки и вторичное жилье.
— Какая недвижимость сегодня пользуется наибольшим спросом: новостройки или вторичное жилье, и с чем это связано?
— Традиционно вторичное жилье более популярно. По экспертным оценкам, на вторичное жилье приходится более 70% сделок на рынке жилой недвижимости. Такая популярность вторичного жилья связана, прежде всего, со значительно большим объемом рынка.
Вторая причина, не менее важная, заключается в том, что при приобретении жилья в новостройке покупатель не сможет сразу же в него заехать. Придется ждать год-два, а, возможно, и дольше, когда здание будет сдано в эксплуатацию. На период строительства нужно иметь другое жилье – либо собственное, либо арендовать. Если ко всему прочему квартира куплена в ипотеку, то нужно еще платить и по ипотечному кредиту. Таким образом, финансовая нагрузка увеличивается и не каждому семейному бюджету покупка квартиры в новостройке окажется по карману.
В то же время Росреест в числе основных тенденций начала 2014 года на рынке жилой недвижимости отмел увеличение количества зарегистрированных договоров участия в долевом строительстве. Так за первые три месяца текущего года было зарегистрировано на 53% договоров участия в долевом строительстве больше, чем в 1 квартале 2013 года. В значительной степени «популярность» новостроек объясняется активным кредитованием банками клиентов. Это подтверждает и статистика АИЖК. Агентство отмечает тенденцию роста доли сделок с ипотекой в новостройках: доля ипотеки в реализации нового жилья в 2013 году составила до 40%, а по некоторым объектам сделки с ипотекой достигали 70-80% объема продаж.
Тем мне менее, на вторичку и далее будет приходиться львиная доля сделок на рынке недвижимости. Несмотря на увеличение объемов вводимого жилья в последние годы, эти показатели не будут столь высоки, чтобы «перекрыть» предложения на вторичном рынке.
— Спрос на новостройки продолжает расти, несмотря на рост цен, следовательно, стоимость жилья перестает быть решающим фактором при его выборе. На какие факторы ориентируется современный покупатель?
— Тезис требует доказательств. Я не вижу существенного роста цен. Единственный момент, стоимость чаще всего может расти вместе с ростом строительной готовности. С момента закладки фундамента и до сдачи в эксплуатацию цена может увеличиться на 40, а то и 60%.
Вообще, стоит отметить, что цены на жилую недвижимость, по данным Росстата, в 2013 году по отношению к 2012 году выросли в среднем на 7,2%, что почти повторяет уровень годовой инфляции.
— Что будет происходить с ценой на новостройки в будущем? Будет ли она регулироваться, сдерживаться или продолжит расти в условиях дефицита предложения?
— Начнем с предложения – оно в целом растет, растут объемы вводимого жилья. В 2013 году было построено более 912000 квартир общей площадью 69,4 млн кв. метров. Этот показатель является рекордным с 1989 года. И ожидается, что по итогам 2014 года объем вводимого жилья будет таким же или даже чуть больше.
Что касается динамики цен, то она будет коррелировать с уровнем доходов наших граждан, а их доходы, в свою очередь, – с ценами на энергоносители.
— Повлияет ли рост стоимости жилья в новостройках на спрос в ближайшем будущем?
— Рискну предположить, что в большинстве случаев стоимость является производной от спроса, а не наоборот. Любой здравомыслящий девелопер, прежде чем начнет строить, проводит маркетинговые исследования. И если видит отсутствие спроса под его ценовые ожидания – строить не начнет. Не случайно мы видим относительно ритмичные продажи в эконом-классе, и отсутствие значительного предложения в сегменте бизнес-класса.
— Что можно сказать о предложении на рынке новостроек – будет ли оно увеличиваться?
— В ближайшем будущем вряд ли, все ждут большей определенности, проявления всех последствий произошедших в текущем году событий. Если ситуация не изменится, то количество предложений на рынке новостроек в перспективе года-двух может сократиться.
— Меняется ли при этом кредитная политика банков, и каким образом?
— На фоне ухудшения платежеспособности клиентов и ухудшения качества кредитных портфелей, аппетит к риску снижается. Не учитывать эти явления банки не могут. Поэтому в скором времени мы будем наблюдать ужесточение требований банков к заемщикам. Например, количество предложений типа «кредит по одному документу» уменьшится. И, вероятно, темпы роста ипотечного рынка в 2014 году сократится. При этом роль ипотеки в развитии всего жилищного рынка страны достаточна велика. Об этом прямо свидетельствуют данные Росреестра – все большее количество сделок с жильем в стране совершается при помощи ипотеки – в 2013 году с привлечением ипотечных средств совершалась каждая четвертая сделка. Рост ипотечного рынка в значительной степени способствовал увеличению объемов жилищного строительства. Сокращение темпов ипотечного кредитования будет сдерживать застройщиков запускать новые проекты.
— Какое жилье пользуется наибольшим спросом в вашем банке?
— Одно и двух комнатные квартиры в Московской области.
— Что, по вашему мнению, ждет рынок вторичного жилья?
— Скорее всего, рынок жилья будет зеркально отражать ситуацию на финансовом рынке. Относительная стагнация продолжится еще полгода – год.
— Есть ли у банков необходимость стимулировать клиентов на приобретение жилья на вторичном рынке? Есть ли в банках опыт создания специальных программ, стимулирующих приобретение жилья на вторичном рынке?
— Да, банк запускает специальные программы для расширения возможностей клиентов по приобретению жилья на вторичном рынке недвижимости. Например, программы по выкупу долей, комнат, апартаментов и т.п. Эти продукты пользуются достаточно большой популярностью, так как количество подобных предложений на рынке ограничено.
— Что бы вы посоветовали в сложившихся условиях гражданам, задумывающимся о приобретении жилья в ближайшем будущем?
— Если жилье нужно для проживания, то лучше не откладывать покупку. Во всех иных целях – зависит от конкретной ситуации.
