Намного эффективнее для российского застройщика могло быть законодательное решение, которое в императивных нормах вещного права застройки закрепляло бы гарантии для застройщиков по снижению затрат на возведение и подключение объектов КТС (коммунальной, транспортной, социальной инфраструктуры) за счет государственного финансирования при реализации девелоперских проектов комплексного развития и освоения территории.
Существенно сокращая затраты застройщиков и себестоимость строительства (до 45%), государство сможет сохранить право собственности на земельные участки и возводимое стандартное жилье, получить за счет внесения платы за право застройки полную рыночную стоимость земельных участков и существенно повысить их капитализацию.
Данные мероприятия по экономической поддержке застройщиков в настоящее время фактически реализуются в рамках национального проекта «Доступное жилье» и федеральных программ, в частности, в рамках программы «Стимул», но до сих пор не имеют четкого законодательного механизма, определяющего сроки, последовательность мероприятий, формы контроля.
Не содержат достаточного объема гарантий для застройщиков и предусмотренные Градостроительным кодексом РФ конструкции договоров о КОТ (комплексном освоении территории, ст. 46.4, 46.6 ГрК РФ) и КРТ (комплексном развитии территории, 46.9, 46.10 ГрК РФ). Еще меньше гарантий застройщикам предоставляют заключаемые и распространенные на практике соглашения о стратегическом сотрудничестве (партнерстве) с публичными образованиями и «дорожные карты» совместных мероприятий.
Второй «точкой роста» для российского права застройки могло бы стать регулирование императивными положениями о вещном праве застройки отношений между застройщиком и государством вместо так называемых инвестиционных контрактов, неопределенность правовой природы которых порождает правовые споры с участием застройщиков.
Таким образом, современная российская модель права застройки может стать новой эффективной формой государственно-частного партнерства, закрепляющей в императивных нормах вещного права механизм снижения себестоимости жилья и защиты прав застройщиков при строительстве объектов недвижимости (предложение de lege ferenda).
В таком контексте институт застройки чужого земельного участка имеет экономическую обоснованность, реализует свое классическое предназначение и обретает отличительные признаки новой – российской модели права застройки, релевантной современным ожиданиям строительной отрасли и актуальным потребностям экономического оборота.
Инициатива «Продвижение защиты Права собственности в России».
Автор статьи: Тимур Кобалия, Наталия Скрипкина
